Beg od lokalnog tržišta: Kompletan vodič za investiranje u nekretnine u inostranstvu

U vremenima ekonomske neizvesnosti i zasićenja domaćeg tržišta, sve veći broj investitora iz Srbije okreće pogled preko granice, tražeći sigurniju luku za svoj kapital. Ulaganje u nekretnine u inostranstvu više nije luksuz rezervisan za odabrane, već postaje pametan strateški potez za diverzifikaciju imovine, ostvarivanje prihoda u evrima i, za mnoge, spajanje lepog i korisnog – investicije koja ujedno može biti i kutak za odmor.

Međutim, put do vlasništva nad stanom ili apartmanom u drugoj državi popločan je specifičnim izazovima. Pre nego što se upustite u ovu avanturu, ključno je razumeti tržišta, procedure i potencijalne zamke. Gde se najviše isplati uložiti, šta donosi najveći prinos i na šta obavezno morate obratiti pažnju?

Pre nego što krenete: Definišite svoj cilj

Pretraga nekretnina ne počinje na sajtovima agencija, već definisanjem jasnog cilja. Odgovor na pitanje „zašto kupujem?“ odrediće sve vaše dalje korake.

• Prihod od izdavanja: Da li želite stabilan godišnji prihod od turističkog ili dugoročnog izdavanja? U tom slučaju, fokus je na lokacijama sa visokom potražnjom za iznajmljivanjem i dobrim rentalnim prinosom (rental yield).
• Rast vrednosti (Capital Appreciation): Da li kupujete sa idejom da nekretninu prodate za 5-10 godina po znatno višoj ceni? Ovde se traže tržišta u usponu, novi projekti i lokacije sa planiranim infrastrukturnim razvojem.
• Lično korišćenje i „hibridna“ investicija: Želite li mesto za odmor svoje porodice koje ćete iznajmljivati kada ga ne koristite? Ovo zahteva balans između ličnih afiniteta i tržišnog potencijala lokacije.

Analiza top destinacija za investitore iz Srbije

Nekoliko destinacija se tradicionalno izdvaja kao najprivlačnije za naše građane, svaka sa svojim prednostima i manama.

1. Grčka: Miris mora i stabilan prihod

Grčka je apsolutni favorit, pre svega zbog geografske blizine, ali i veoma povoljnog odnosa cene i kvaliteta, posebno u severnom delu.

• Lokacije: Halkidiki i regija oko Soluna (Paralija, Olimpik Bič) su najtraženije. Cene kvadrata za starije, ali očuvane apartmane kreću se od 1.200 do 1.800 evra, dok novogradnja dostiže i do 2.500 evra. Atina, sa druge strane, postaje centar za ozbiljnije investitore koji traže veći rast kapitala i ciljaju na „Zlatnu vizu“ – program koji nudi boravišnu dozvolu za ulaganje u nekretnine (prag je nedavno podignut na 250.000 do 800.000 evra, u zavisnosti od regiona).
• Prinos i troškovi: Prinos od izdavanja tokom letnje sezone može biti veoma solidan, često između 4% i 7% godišnje. Međutim, važno je uračunati troškove: godišnji porez na imovinu (ENFIA) koji zavisi od vrednosti i lokacije, troškove održavanja, kao i porez na prihod od izdavanja. Proces kupovine zahteva angažovanje advokata i notara, a ukupni transakcioni troškovi mogu dostići i do 10% vrednosti nekretnine.

2. Crna Gora: Poznato okruženje i luksuz u usponu

Za investitore iz Srbije, Crna Gora nudi ključnu prednost – nepostojanje jezičke barijere i jednostavne procedure. Tržište je, međutim, veoma segmentirano.

• Lokacije: Boka Kotorska (Tivat, Kotor, Herceg Novi) predstavlja premium segment, sa luksuznim rizortima poput Porto Montenegra i Luštice Bay, gde cene kvadrata lako prelaze 5.000 evra. Budvanska rivijera ostaje centar turističkog izdavanja sa stabilnom potražnjom.
• Investicioni potencijal: Crna Gora ima snažan potencijal za rast vrednosti nekretnina, vođen razvojem luksuznog turizma. Proces kupovine je relativno brz, ali je ključno proveriti vlasničku dokumentaciju i legalnost objekta zbog problema sa nelegalnom gradnjom iz prošlosti.

3. Dubai (UAE): Globalni centar visokih prinosa

Dubai je u poslednjih nekoliko godina postao globalni magnet za investitore, nudeći nešto potpuno drugačije – visokotehnološko okruženje, sigurnost i izuzetno povoljan poreski tretman.

• Prednosti: Glavni adut Dubaija je nepostojanje godišnjeg poreza na imovinu i poreza na prihod od izdavanja. Ovo, uz visoku potražnju za iznajmljivanjem (kako kratkoročnim, tako i dugoročnim zbog velikog broja stranih radnika), donosi veoma visok neto prinos, često između 7% i 10%.
• Tržište i procedure: Tržište je izuzetno dinamično, sa velikim brojem projekata u izgradnji („off-plan“). Kupovina „off-plan“ nekretnina nudi mogućnost plaćanja u ratama tokom izgradnje i potencijal za značajan rast vrednosti do završetka projekta. Proces kupovine je transparentan i digitalizovan, ali se preporučuje rad sa proverenim agencijama. Početne cene za studije i jednosobne stanove na dobrim lokacijama kreću se od oko 200.000 evra pa naviše.

4. Tržišta u usponu: Albanija i Turska

• Albanija: Kao „skriveni dragulj“ Mediterana, Albanija nudi znatno niže ulazne cene u poređenju sa Grčkom i Crnom Gorom, posebno u letovalištima poput Sarande i Drača. Sa rastućim turizmom, ova zemlja ima veliki potencijal za rast vrednosti nekretnina, ali nosi i veći rizik zbog manje razvijenog pravnog okvira.
• Turska: Privlačna zbog programa „državljanstvo za investicije“ (kupovinom nekretnine u vrednosti od preko 400.000 dolara), Turska nudi kvalitetnu novogradnju po povoljnim cenama, posebno u regiji Alanje. Ipak, politička i ekonomska nestabilnost, kao i velika inflacija lire, predstavljaju značajne rizike.

Na šta obavezno obratiti pažnju?

• Pravna provera: Nikada ne kupujte nekretninu bez angažovanja nezavisnog lokalnog advokata koji će proveriti sve papire.
• Skriveni troškovi: Pored kupoprodajne cene, uračunajte troškove notara, advokata, prevodioca, poreza na prenos apsolutnih prava i agencijske provizije.
• Troškovi održavanja: Raspitajte se o visini godišnjeg poreza na imovinu i troškovima zajedničkog održavanja zgrade.
• Upravljanje nekretninom: Ako kupujete za izdavanje, unapred istražite agencije koje se bave upravljanjem i izdavanjem nekretnina (property management) i njihove provizije.

Domaći zadatak je ključ uspeha

Investiranje u nekretnine u inostranstvu može biti izuzetno isplativ potez, ali samo ako mu se priđe analitički i oprezno. Umesto da vas ponesu lepe slike obale, uradite svoj „domaći zadatak“: istražite tržište, uporedite prinose, razumite poreske obaveze i pravne procedure. Informisana odluka je najbolja zaštita za vaš kapital i najsigurniji put do uspešne međunarodne investicije.